Le projet de loi de finances pour 2008 a été adopté hier. Sous réserve de sa publication définitive, les principales dispositions sont les suivantes :
- la réforme des plus-values immobilières a été votée en l'état . Le taux d'IS de 33 1/3% est donc uniformément applicable aux plus-values de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière (SPI) à compter du 26 janvier 2006. Le régime du long terme relevé au taux 16,5% demeure applicable, sous certaines conditions, si la SPI cédée est cotée.
- Sous réserve des conventions internationales, les plus values réalisées par un non-résident lors de la cession de titres de SPI cotées ou de SPPICAV deviennent imposables en France dès lors que le non-résident détient directement ou indirectement au moins 10% du capital social de la société cotée ou de la SPPICAV.
- Les dividendes reçus par une SIIC d’une société étrangère à statut équivalent ou d’une SPPICAV sont exonérés à condition d’être intégralement redistribués et que la participation représente au moins 5% et ait été détenue depuis au moins deux ans.
- Le dispositif SIIC 3 est étendu aux cessions de titres de SPI.
- Le dispositif fiscal sur les réévaluations libres d’immeubles au taux de 16,5% est prorogé jusqu’au 31 décembre 2009 .
Veille technique du groupe fiscal immobilier du cabinet d'avocats Baker & McKenzie SCP.

Les grandes transactions restent l’un des principaux moteurs de la demande placée de bureaux en Île-de-France. Au cours du 1er semestre, les transactions supérieures à 5 000 m² ont totalisé 522 000 m², soit plus de 37 % des surfaces commercialisées. En dépit des turbulences financières, la dynamique se poursuit en cette rentrée, comme en témoigne par exemple, la location des 12 000 m² de Haussmann Saint-Augustin par La Mondiale. Keops tempère toutefois cette position, soulignant que la consommation de surfaces de plus de 10 000 m² est en retrait sensible.

Dans une récente étude dédiée aux grandes transactions de bureaux en Île-de-France, DTZ croque ces grands utilisateurs qui ont animé le marché depuis début 2007. Premier constat : les prises de surfaces dessinent une géographie différente de celle observée en 2006. Le déplacement des grandes transactions s’explique, entre autres, par la raréfaction des surfaces de très bonne qualité dans le QCA qui a accéléré la prise de décision des utilisateurs captifs de ce secteur. Le plan de relance de La Défense a aussi engendré des mouvements de réorganisation des grandes sociétés implantées (12 transactions pour 122 000 m² placés). « Depuis le début de cette année, l'attractivité exercée par les quartiers d’affaires traditionnels (Paris ou La Défense) ne se dément pas. On observe néanmoins une poursuite du phénomène d’externalisation quand nos clients n’ont pas d’obligation d’image liée à l’adresse. Certains utilisateurs se tournent volontiers vers des immeubles neufs en périphérie. Ce type de démarche a largement profité au croissant ouest et au sud de Paris, et des villes comme Montrouge, Issy-les-Moulineaux ou Meudon, ont bénéficié de ce système de vases communicants. Tout comme Ivry a profité de la pénurie de surfaces libres dans Paris Rive Gauche… », développe Thierry Laborderie, directeur du pôle Utilisateurs de DTZ.

Sur le plan des loyers, le conseil souligne que le déplacement des transactions vers les secteurs d’affaires traditionnels engendre une hausse significative de la valeur médiane, qui se situe à 380 €/m²/an (contre 300 € en 2006). Hausse « à considérer comme un épiphénomène et non une tendance », précise DTZ. Les loyers records atteints cet été dans Paris QCA (800 €/m²/an dans l’immeuble bleu) restent exceptionnels.

En termes de typologie des grands utilisateurs, peu de changements par rapport à 2006. Le secteur financier est resté l’un des plus actifs, mais les grandes transactions enregistrées ces six derniers mois ont largement concerné des compagnies d’assurance, telles que Groupama ou les AGF. Les sociétés high-tech ont également tiré leur épingle du jeu, opérant un retour de la deuxième couronne vers Paris, comme Microsoft. Enfin, spécificité française, le secteur public a aussi été très consommateur de grandes surfaces cumulant plus de 130 000 m².

« Dans l’ensemble, le mouvement des grands utilisateurs est une tendance lourde et pérenne. Les perspectives restent bonnes, même si, seul bémol, la raréfaction de l’offre neuve risque de freiner ce processus », conclut Thierry Laborderie.

L'observatoire des loyers de la banque de données Clameur (Connaître les loyers et analyser les marchés sur les espaces urbains et ruraux), qui a collecté quelque 125 000 références de baux conclus au premier semestre 2007.

Selon Clameur, les loyers ont augmenté, durant les six premiers mois de l'année, de 2,7 %, contre 3,5 % pour la même période de 2006 et 5,1 % en 2005. En dix ans, les locataires ont perdu entre 5 % et 6 % de pouvoir d'achat, dans la mesure où leurs loyers augmentaient en moyenne de 3,9 % par an, et leurs revenus de 3,4 %.

"Les délais de remise en location s'allongent, les portefeuilles de biens disponibles enflent et les locataires deviennent plus exigeants", remarque Serge Ivars, président de la Confédération nationale des administrateurs de biens.

"Là où les hausses étaient vives, ces dernières années, on observe un net ralentissement de la hausse, voire des baisses", relève Michel Mouillart, économiste du logement. Sur les 840 villes étudiées par Clameur, 20 voient leurs prix baisser de plus de 5 % et 45 entre 2 % et 5 %.

A Chaville (Hauts-de-Seine), par exemple, le loyer moyen est en baisse de 7,5 %, à 20,5 euros le mètre carré mensuel. Mais dans le même département, à Colombes ou Villeneuve-la-Garenne, les prix augmentent respectivement de 8 % et 8,7 %, à un niveau plus faible, de 13,2 et 15,3 euros le mètre carré.

Au Pays basque, où les prix ont flambé ces dernières années, la tendance est à la baisse, comme à Biarritz ou Bayonne. La région Provence-Alpes-Côte d'azur suit la même tendance avec une décélération et les prix n'augmentent plus que de 1,8 % contre 5,4 % en 2006. A Avignon ou Grasse, les prix fléchissent de 0,5 % et 2,3 % et tombent à 10,4 euros le mètre.

La région frontalière avec la Suisse marque une pause. A Thonon-les-Bains (Haute-Savoie), le loyer moyen de 10,6 euros le mètre carré n'augmente plus que de 0,2 %.

Paris et la région Rhône-Alpes échappent à cette relative accalmie. Dans la capitale, les loyers se concluent, en moyenne, à 20,8 euros le mètre carré mensuel, en hausse de 3 % par rapport à 2006, avec une pointe dans les 10e (9,8 %), 12e (7 %) et 13e (8 %) arrondissements. Le loyer moyen, à Lyon, s'établit, lui, à 10,8 euros le mètre, en hausse de 3 %.

Le parc locatif privé français, fort de 5,4 millions de logements et 80 000 de plus chaque année, joue un rôle déterminant dans l'accueil des nouveaux ménages, étudiants, jeunes ou migrants "de l'intérieur", puisque 30 % des locataires déménagent chaque année, libérant près de 1,7 million de logements.

Selon l'observatoire professionnel Clameur, les loyers du secteur privé ne progresseraient que de 2,7% en 2007, après une hausse de 3,5% en 2006. L'allongement des délais de remise en location et le stock de biens disponibles favorisent ce ralentissement.